Wyszukaj
10 rzeczy, które warto wiedzieć przed podjęciem decyzji
Zakup nieruchomości za granicą dla wielu osób wydaje się skomplikowanym przedsięwzięciem. Różnice prawne, obcy język, formalności i nieznane procedury mogą budzić obawy, szczególnie jeśli jest to pierwsza inwestycja poza Polską.
Tymczasem Hiszpania od lat pozostaje jednym z najpopularniejszych kierunków wśród zagranicznych nabywców nieruchomości. Coraz więcej Polaków decyduje się na zakup apartamentu lub domu na wybrzeżu, szczególnie w najbardziej słonecznym regionie jakim jest Costa del Sol, traktując go jako miejsce do życia, wakacyjny azyl lub inwestycję pod wynajem.
Jeśli rozważasz zakup nieruchomości w Hiszpanii, warto wcześniej poznać kilka istotnych różnic między hiszpańskim a polskim rynkiem. Oto 10 rzeczy, które najczęściej zaskakują Polaków kupujących nieruchomość na Półwyspie Iberyjskim.
1. Zakup nieruchomości w Hiszpanii jest prostszy, niż większości osób się wydaje
Zauważamy, że jednym z najczęstszych mitów wśród osób planujących swoją pierwszą inwestycję na Costa del Sol jest przekonanie, że zakup nieruchomości za granicą wiąże się z ogromną liczbą formalności i długim procesem administracyjnym.
W praktyce hiszpański system jest dobrze przygotowany do obsługi zagranicznych kupujących. Cały proces można przeprowadzić stosunkowo sprawnie, a część formalności, podobnie jak w Polsce, może zostać zrealizowana na podstawie pełnomocnictwa.
Co ciekawe, wielu naszych klientów jest zaskoczonych tym, jak niewiele wizyt urzędowych wymaga zakup nieruchomości. Przy odpowiednim wsparciu agencji i prawnika większość procedur można przygotować jeszcze przed przyjazdem do Hiszpanii.
Kluczowe znaczenie ma jednak współpraca z doświadczonym agentem nieruchomości oraz prawnikiem specjalizującym się w obsłudze zagranicznych klientów. Dla osoby rozpoczynającej inwestowanie na hiszpańskim rynku szczególnie istotne jest poczucie, że cały proces zakupu jest właściwie zabezpieczony. W Costa Delux od lat działamy w Esteponie i na okolicznym rynku, dzięki czemu znamy nie tylko jego specyfikę nieruchomościową, ale również aspekty prawne, techniczne i organizacyjne transakcji. Współpracujemy ze sprawdzonymi prawnikami i lokalnymi specjalistami, którzy od lat wspierają naszych klientów i pomagają bezpiecznie przeprowadzić cały proces zakupu.
2. Numer NIE – pierwszy krok do zakupu
Jedną z pierwszych formalności, z jakimi spotka się każdy zagraniczny nabywca, jest uzyskanie numeru NIE (Número de Identificación de Extranjero).
To odpowiednik numeru identyfikacyjnego dla cudzoziemców, niezbędny do:
Dobra wiadomość jest taka, że procedura jego uzyskania jest stosunkowo prosta, a wiele kancelarii pomaga przeprowadzić ją w imieniu klienta.
W praktyce już na początku procesu większość kupujących decyduje się również na otwarcie hiszpańskiego konta bankowego. Choć w niektórych przypadkach możliwe jest przeprowadzenie części płatności z zagranicznego rachunku, lokalne konto znacząco ułatwia cały proces zakupu oraz późniejsze zarządzanie nieruchomością.
To właśnie z hiszpańskiego konta bankowego najczęściej regulowane są opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości, takie jak rachunki za media, podatki lokalne czy składki wspólnoty mieszkaniowej. Konto jest również wykorzystywane podczas finalizacji zakupu, gdy bank wystawia tzw. czek bankowy (cheque bancario), który często stanowi formę rozliczenia między kupującym a sprzedającym podczas podpisywania aktu notarialnego.
3. Rezerwacja nieruchomości wygląda inaczej niż w Polsce
Na hiszpańskim rynku bardzo popularna jest umowa rezerwacyjna.
Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości kupujący zazwyczaj wpłaca depozyt rezerwacyjny, dzięki któremu oferta zostaje wycofana ze sprzedaży. Jest to również czas, w którym przeprowadzana jest szczegółowa weryfikacja nieruchomości oraz przygotowywana jest dokumentacja niezbędna do dalszych etapów transakcji. Sprawdzany jest między innymi stan prawny nieruchomości, ewentualne obciążenia, zgodność dokumentacji oraz sytuacja sprzedającego. W przypadku zakupu finansowanego kredytem jest to także moment na rozpoczęcie procedury bankowej i uzyskanie decyzji kredytowej.
Warto pamiętać, że wpłacona kwota rezerwacyjna nie zawsze podlega zwrotowi. Zasady jej zwrotu określa umowa rezerwacyjna i mogą różnić się w zależności od konkretnej transakcji. W wielu przypadkach, jeśli kupujący zrezygnuje z zakupu bez uzasadnionej przyczyny, wpłacona kwota może zostać zatrzymana przez sprzedającego. Jeżeli jednak podczas weryfikacji nieruchomości zostaną wykryte istotne nieprawidłowości lub sprzedaż nie będzie mogła dojść do skutku z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, depozyt zazwyczaj podlega zwrotowi.
Kolejnym etapem jest podpisanie tzw. umowy arras (Contrato de Arras), która określa warunki transakcji oraz termin podpisania aktu notarialnego.
To właśnie na tym etapie najczęściej wpłacana jest część ceny nieruchomości. Warto dokładnie zapoznać się z zapisami umowy, ponieważ określa ona konsekwencje ewentualnego wycofania się jednej ze stron.
4. Podpisanie aktu notarialnego – ostatni krok do zostania właścicielem
Ostateczne przeniesienie własności nieruchomości następuje podczas podpisania aktu notarialnego, który w Hiszpanii nazywa się Escritura Pública de Compraventa.
W wyznaczonym dniu kupujący, sprzedający, notariusz oraz – jeśli uczestniczą w procesie – przedstawiciele agencji nieruchomości, prawnicy lub banku spotykają się w kancelarii notarialnej.
Dla wielu naszych klientów zaskoczeniem było to, w jaki sposób rozliczany jest zakup nieruchomości. W Hiszpanii bardzo często wykorzystuje się czek bankowy (cheque bancario) wystawiony przez bank kupującego na rzecz sprzedającego. Taki czek stanowi gwarancję, że środki są zabezpieczone przez bank i mogą zostać przekazane natychmiast po podpisaniu aktu notarialnego. W praktyce nasi klienci bardzo dobrze oceniają takie rozwiązanie, ponieważ daje ono poczucie bezpieczeństwa i pewność, że środki są odpowiednio zabezpieczone aż do momentu finalizacji zakupu.
Po podpisaniu aktu kupujący otrzymuje klucze do nieruchomości i staje się jej nowym właścicielem. Następnie rozpoczyna się proces rejestracji nieruchomości oraz rozliczenia podatków związanych z zakupem.
5. Cena z ogłoszenia nie jest ceną końcową
To kwestia, która często zaskakuje osoby przyzwyczajone do polskiego rynku.
Kupując nieruchomość na Costa del Sol i w całej Hiszpanii, należy uwzględnić dodatkowe koszty związane z transakcją. Do najważniejszych należą:
Przyjęło się, że do ceny nieruchomości warto doliczyć od 10% do 15% wartości zakupu.
W przypadku rynku wtórnego najczęściej mówi się o dodatkowych kosztach na poziomie około 10–12%, natomiast przy rynku pierwotnym całkowite koszty mogą sięgać nawet około 15% wartości nieruchomości. Wynika to głównie z obowiązującego podatku VAT oraz innych opłat związanych z zakupem nowej nieruchomości od dewelopera.
Oznacza to, że apartament kosztujący 400 000 euro może wymagać całkowitego budżetu wynoszącego od około 440 000 do nawet 460 000 euro.
Dlatego planując zakup, warto zawsze uwzględnić pełny koszt transakcji, a nie wyłącznie cenę widniejącą w ogłoszeniu.
6. Wspólnota mieszkaniowa odgrywa bardzo ważną rolę
W Hiszpanii duża część nieruchomości znajduje się w zamkniętych kompleksach mieszkaniowych, zwanych urbanizacjami.
Mieszkańcy wspólnie utrzymują:
Ich wysokość może wynosić od kilkudziesięciu do nawet kilkuset euro miesięcznie, w zależności od standardu inwestycji.
Przed zakupem warto sprawdzić nie tylko wysokość opłat, ale również czy obecny właściciel nie posiada zaległości wobec wspólnoty.
7. Kupujesz nie tylko mieszkanie, ale również styl życia
Dla wielu Polaków największą wartością nie okazuje się sama nieruchomość, ale zmiana codziennego funkcjonowania.
W wielu regionach Hiszpanii, w tym również na Costa del Sol, można korzystać z tarasu, spacerów czy aktywności na świeżym powietrzu przez większą część roku.
To również jeden z powodów, dla których Hiszpanie inaczej projektują nieruchomości. Taras często traktowany jest jako dodatkowy pokój, a życie towarzyskie w dużej mierze przenosi się na zewnątrz.
Codzienność wygląda inaczej niż w Polsce:
8. Nie wszystkie mieszkania mają centralne ogrzewanie
To jedna z ciekawostek, która często zaskakuje osoby przyjeżdżające z Polski.
Ze względu na łagodniejszy klimat wiele nieruchomości w Hiszpanii nie posiada klasycznego centralnego ogrzewania znanego z Polski.
Najczęściej spotykane rozwiązania to:
9. Wynajem wakacyjny podlega lokalnym regulacjom
Wiele osób kupuje nieruchomość na Costa del Sol z myślą o wynajmie turystycznym.
Warto jednak pamiętać, że przepisy różnią się w zależności od regionu Hiszpanii oraz lokalnych regulacji.
Niektóre wspólnoty mieszkaniowe mogą ograniczać możliwość wynajmu krótkoterminowego, a w wielu przypadkach konieczne jest uzyskanie odpowiedniej licencji turystycznej.
Przed zakupem warto sprawdzić te kwestie jeszcze przed podpisaniem umowy. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której nieruchomość nie będzie mogła być wykorzystywana zgodnie z pierwotnym planem inwestycyjnym.
10. Największym wyzwaniem nie jest zakup, ale adaptacja do lokalnych realiów
Sam proces zakupu nieruchomości jest zazwyczaj dobrze zorganizowany, przewidywalny i bezstresowy, jeżeli prowadzi go doświadczona i rzetelna agencja, która zna lokalny rynek i potrafi skoordynować wszystkie etapy transakcji. W Costa Delux właśnie na tym opieramy swoją pracę – na znajomości lokalnych realiów i sprawdzonych rozwiązaniach wypracowanych przez lata obsługi klientów na Costa del Sol.
Z naszych obserwacji wynika, że większym wyzwaniem bywa przyzwyczajenie się do codziennego funkcjonowania w nowym kraju.
Polaków najczęściej zaskakuje:
Podsumowując, zakup nieruchomości w Hiszpanii może wydawać się skomplikowany tylko do momentu, gdy pozna się lokalne procedury i zasady rynku. W rzeczywistości jest to proces dobrze uregulowany, a przy odpowiednim wsparciu może przebiegać sprawnie i bezpiecznie.
Kluczem do udanej transakcji jest współpraca z doświadczonymi specjalistami, którzy znają zarówno hiszpańskie realia, jak i potrzeby polskich klientów. Dzięki temu można uniknąć wielu niepotrzebnych formalności, zaoszczędzić czas oraz mieć pewność, że każdy etap zakupu przebiega prawidłowo.
Kompletne opracowanie prawne, podatkowe i rynkowe przygotowane przez licencjonowany polski zespół stacjonarny w Esteponie.
