Wyszukaj
Wyszukaj
  1. Costa Delux
  2. Blog
  3. Zakup nieruchomości inwestycyjnej w Hiszpanii – czy to się opłaca?

Zakup nieruchomości inwestycyjnej w Hiszpanii – czy to się opłaca?

Zakup nieruchomości w Hiszpanii to zdecydowanie bardzo dobra inwestycja. Po trudnym okresie pandemii sytuacja w branży wróciła do stabilności, a rynek pokazał, że zainteresowanie apartamentami i domami na hiszpańskim wybrzeżu Costa del Sol tylko rośnie. Nabywcy nieco przewartościowali swoje dotychczasowe myślenie. Nowa nieruchomości ma nie tylko chronić i pomnażać pieniądze, ale być także możliwością oraz odskocznią od szarugi Europy Północnej i Wschodniej w razie jakichkolwiek dalszych zawirowań geopolitycznych.

 

***

 

Andaluzja i Costa del Sol to pod kątem inwestycyjnym najpopularniejszy region Hiszpanii. Niemal 25% wszystkich kupujących z zagranicy (podając za portalem Fotocasa) szuka nieruchomości właśnie tutaj. W 2022 roku w całej Hiszpanii sprzedano 600 tysięcy nieruchomości, z czego ok. 150 tysięcy to właśnie Andaluzja, co było historycznym rekordem dla branży! 16% z tej liczby stanowili nabywcy zagraniczni. Przeważają Brytyjczycy, Francuzi czy Niemcy, ale i Polacy zaczynają oswajać się z hiszpańskim rynkiem. Co wynika z tych liczb? Pierwszy wniosek to: taniej już było - i uczciwie stawiając sprawę, nie mamy co liczyć na spektakularne obniżki czy ceny typu domy za 1 euro.

 

Wniosek 2: Hiszpania od lat niezmiennie plasuje się na czołowych miejscach (4 miejsce w 2022 r.) w skali wszystkich krajów świata co do gwarancji wysokiej stopy zwrotu z lokowanego tam kapitału. Za rosnącym zainteresowaniem rosną także ceny nieruchomości, które w 2022 roku wzrosły o ok. 8-10%. Wątek wzrostów warto zakończyć jednak bardzo optymistycznym wnioskiem numer 3. Na Costa del Sol w latach 2021 i 2022 rosną także ceny wynajmów (ostatni rok ok. 30%) i obłożenie turystyczne, a co za tym idzie realne dochody właścicieli z inwestowanych środków.

 

 

 


Rynek polski a rynek hiszpański – na którym wybrzeżu bezpiecznej lokować pieniądze?

 

Bogactwo hiszpańskiego wybrzeża i różnorodność oferty, pozwala nadal znaleźć nieruchomość na Costa del Sol w cenach znacząco niższych niż ceny analogicznych apartamentów na polskim wybrzeżu. Różnica przy tym jest jednak diametralna. Wybrzeże Costa del Sol gwarantuje 320 słonecznych dni w roku i nawet w sezonie zimowym temperatura tutaj to przyjemne 12-16 st C. Jak wygląda sytuacja nad Bałtykiem tego z pewnością nikomu tłumaczyć nie trzeba.


W miejscowościach takich jak Manilva, Estepona, Malaga czy Casares wiele apartamentów, w tym tych z basenami, nadal możemy znaleźć w cenie poniżej 10 tysięcy zł za metr kwadratowy. Takiej ceny nie osiągniemy już w żadnej miejscowości polskiego wybrzeża.

 

***

 

Apartamenty inwestycyjne nad Bałykiem taniej niż 18-22 tysiące za metr kwadratowy są niemal nieosiągalne. W najlepszych lokalizacjach z widokiem na morze i w pierwszej linii brzegowej to nawet 30 tysięcy za metr. Dlaczego by więc nie zainwestować w słonecznej Hiszpanii gdzie sezon wakacyjny trwa niemal cały rok, niż nad zimnym Bałtykiem gdzie możemy liczyć maksymalnie na 2-3 miesiące sezony wysokiego.


Apartament wakacyjno-inwestycyjny Costa del Sol

 

Wielu z naszych klientów interesuje się zakupem nowej nieruchomości, aby łączyć w niej dwie funkcje, prywatną wypoczynkową na czas przyjazdu do Hiszpanii oraz zarobkową, w kontekście krótkoterminowego wynajmu. Znając te potrzeby dostosowujemy się do nich, tak aby kompleksowo wspierać klientów nie tylko na etapie wyboru nieruchomości, ale także w kontekście wszystkich kroków jakie trzeba podjąć, aby na inwestycji zacząć zarabiać.

 

Wynajem prywatnej nieruchomości na okres nieobecności właścicieli wymaga odpowiedniego przygotowania – poszukania atrakcyjnej lokalizacji, wybrania niezbędnych udogodnień gwarantujących obłożenie możliwie przez cały rok, informacji o miejscowych i wspólnotowych regulacjach warunkujących wynajem oraz finalnie, wyborze odpowiedniej firmy zarządzającej nieruchomością na czas nieobecności właścicieli. Już na wstępie rozmów z biurem nieruchomości należy omówić do jakich celów ma służyć zakup, tak aby wybrana inwestycja najlepiej je realizowała.

 


Zacznijmy od podstaw – czy w Hiszpanii warto inwestować?

 

To od czego lubimy zaczynać w tym miejscu to informacja dla klienta, że zakup nieruchomości w Hiszpanii nie należy do skomplikowanych. Z pewnością po drodze można napotkać kilka trudności, ale wystarczy wsparcie agenta i prawnika znającego materię oraz rynek po jakim się porusza, aby przejść przez cały proces suchą stopą. Nie zawsze tzw. „atrakcyjna cena” czy „wyjątkowa okazja” jest tym czym się finalnie okazuje.

 

Znajdź doświadczonych i zaufanych specjalistów - w tym pośredników nieruchomości, prawników i doradców finansowych, którzy pomogą Ci w procesie inwestycyjnym.

 

  1. Określ swój cel inwestycyjny – wynajem krótkoterminowy, długoterminowy, nieruchomość z rynku pierwotnego lub do remontu, alokacja kapitału w czasach wysokiej inflacji.
  2. Określ swój budżet - zdecyduj, ile możesz sobie pozwolić na wydatki związane z inwestycją – zakup, koszty podatkowe, skarbowe, notarialne, ewentualnej obsługi kredytu i przyszłe koszty utrzymania.
  3. Zadbaj o finanse – jeśli na zakup nieruchomości będziesz potrzebował kredyt, wyjaśnimy Tobie jakie dokumenty należy skompletować, aby bez problemu kredytować nieruchomość w hiszpańskich bankach.

 


Jaki minimalny budżet należy zaplanować, aby zainwestować na Costa del Sol?

 

Mówiąc o rynku Costa del Sol inwestor powinien zakładać minimum 200 tysięcy Euro na apartament z wysokim potencjałem w kontekście wynajmu krótkoterminowego. Takie inwestycje to już gwarancja m.in. strzeżonego osiedla, dogodnej lokalizacji, atrakcyjnej okolicy czy też pełnego wyposażenia. Oczywiście poniżej tej kwoty (od ok. 130 – 150 tysięcy Euro) również można znaleźć nieruchomości wymagające remontu, ale mogą one nie oferować udogodnień zapewniających obłożenie nieruchomości poza sezonem wysokim.


W bieżącej ofercie znajduje się także tysiące mieszkań deweloperskich z możliwością odroczonej płatności i odbiorze nieruchomości w 2024 lub 2025 roku. To także poszerza pole wyboru potencjalnym inwestorom.

 

 

Co różni hiszpański rynek wtórny od pierwotnego?

 

 

Uczciwie należy zaznaczyć, że rynek pierwotny to wręcz nieograniczone możliwości. Rynek wtórny z kolei po okresie pandemicznym i ogromnym wzroście zainteresowania nieruchomościami w Hiszpanii stał się znacznie bardziej wymagający niż jeszcze przed kilkoma laty. Teraz znaleźć nieruchomość w niskiej cenie i dogodnej lokalizacji jest znacznie trudniej, a oferty tego typu niemal znikają w ciągu kilku dni, a czasami nawet godzin.

 

Co wyróżnia ten segment ofert oprócz wspomnianych już wcześniej informacji? Projekty deweloperskie najczęściej budowane są na ogrodzonych i zamkniętych terenach nieco oddalanych od bezpośredniej linii brzegowej. Można powiedzieć, że „pną się w górę” idąc w kierunku gór okalających wybrzeże Costa del Sol. Z reguły nie są to znaczne odległości, które można pokonywać pieszo lub w kilka minut samochodem lub rowerem.


Oferty rynku pierwotnego prześcigają się w zapewnianiu jak największej ilości wygód swoim przyszłym mieszkańcom. Baseny, a nawet prywatne laguny, strefy wypoczynku, ogrody, siłownie, place zabaw, strefy spa czy cooworkingowe. Tego typu lokalizacje to także zapierające dech w piersiach widoki na góry i morze. Oczywiście budują się też nowe projekty deweloperskie blisko morza, ale wtedy już musimy liczyć się z kosztami apartamentów minimum ok. 300-500 tysięcy Euro.


O czym już wspominaliśmy, projekty rynku pierwotnego często oferują odroczone terminy płatności zgodne z harmonogramem budowy. Przy zapłacie 10% zaliczki, pozostały koszt nieruchomości w wysokości np. 30% płatny jest po roku, a brakująca kwota w chwili przekazania kluczy, czyli dla wielu aktualnych ofert na portalu Costa Delux w 2025 r.

 

 

Wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości w Hiszpanii

 

Planując budżet na zakup nieruchomości należy od samego początku uwzględniać dodatkowe koszty podatkowe, notarialne oraz inne opłaty skarbowe wynikające z zakupu i przepisania nieruchomości. Wysokość podatków i opłat różni się w zależności czy nieruchomość nabywamy na rynku wtórnym czy pierwotnym. Dla rynku pierwotnego koszty te to 10% podatku VAT oraz 1-2 % notariusz, a także ok 0,5-1,5% pozostałych kosztów urzędowych i opłat skarbowych. Przy kredytowaniu nieruchomości koszty dodatkowe mogą wynieść ok. 15%.

 

 

 

Co wliczamy w koszty dodatkowe?

 

  • Podatek ITP naliczany dla nieruchomości rynku wtórego (od przeniesienia własności) - aktualnie w Andaluzji jest on stały i wynosi 7% wartości nieruchomości; w innych regionach Hiszpanii w tym m.in. na Majorce nadal jest progresywny i wynosi 8% (dla nieruchomości od 1 do 400 tysięcy Euro), 9% (od 401 do 700 tysięcy Euro), 10% (ponad 701 tysięcy Euro); z kolei na Costa Blanca podatek ITP jest stały i wynosi 10%.
  • Podatek VAT naliczany dla nieruchomości rynku pierwotnego – podatek VAT liczony jest dla nowych nieruchomości zamiast podatku ITP, jego wartość wynosi 10%.
  • Opłaty notarialne – koszty notarialne regulowane są przepisami prawa i wynoszą 1% wartości transakcji, do kwoty tej doliczany jest podatek VAT; jeśli usługa notariusza obejmuje kredyt hipoteczny będzie to dodatkowy koszt aktu notarialnego.
  • Podatek skarbowy AJD (impuesto de Actos Juridicos Documentados) - jest podatkiem od czynności cywilno-prawnych i wynosi 1-1,5%, obowiązuje dla transakcji zawieranych na rynku pierwotnym oraz w przypadku zakupu na kredyt dla rynku wtórnego (w Andaluzji wynosi od 1,2%).
  • Koszty prawnika
  • Wpis do księgi wieczystej

 

Od chwili podpisania aktu notarialnego nabywca nowej nieruchomości ma 30 dni na zapłacenie podatku od nieruchomości oraz uregulowanie wszystkich kosztów notarialnych związanych z zakupem i przepisaniem nieruchomości. W przypadku kredytu hipotecznego środki niezbędne do pokrycia kosztów zakupu nieruchomości muszą znajdować się na rachunku bankowym kredytobiorcy dzień przed podpisaniem aktu notarialnego.

 


Pierwsze kroki inwestora do kupna mieszkania lub domu w Hiszpanii

 

To od czego należy rozpocząć cały proces to kontakt z pośrednikiem nieruchomości w Polsce, który zapewnia opiekę nie tylko agenta nieruchomości, ale także prawnika znającego materię obsługi transakcji zagranicznych na rynku hiszpańskim. Warto, aby pośrednik z jakim się kontaktujemy od razu zapewniał doradztwo w obszarze kalkulacji zdolności kredytowej i możliwości częściowego lub całościowego kredytowania zakupu nowej nieruchomości.

 

To co ważne na tym etapie to upewnienie się, że pośrednik na jakiego się decydujemy zapewnia także dalszą obsługę nieruchomości w obszarze opieki nad wynajmem, sprzątaniem czy zarządzaniem nieruchomością (Property Managment). Wybierz biuro, które oferuje kompleksową opiekę od A do Z, aby ograniczyć czas i koszty obsługi całego procesu.

 

***

 

Aby rozpocząć procedurę zakupu wystarczy wyrobić numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej NIE* oraz założyć konto bankowe w hiszpańskim banku. Numer NIE nadawany jest obcokrajowcom i służy nie tylko do zakupu nieruchomości, ale także w przypadku chęci podjęcia pracy w Hiszpanii czy innych aktywności cywilno-prawnych.


Dalsza procedura obejmuje czynności notarialne oraz opłatę wszystkich kosztów dodatkowych.

 


ROI – czyli krótko o stopie zwrotu


Według danych Banku Hiszpanii inwestycja w nieruchomości przeznaczone na wynajem krótkoterminowy na wybrzeżu Costa del Sol to średnie stopy zwrotu na poziomie ok. 6-8 %.

Praktyka pokazuje, że dużo zależy od specyfiki nieruchomości oraz umiejętności operatora w zakresie organizacji wynajmu. W mijającym roku 2022 średnie obłożenie mieszkań przewidzianych na wynajem krótkoterminowy dla głównych miejscowości Costa del Sol, takich jak Manilva, Marbella czy Estepona to ok. 60% w skali roku. Biorąc pod uwagę wyższe niż w Polsce koszty pracy, czyli usług serwisowania, obsługi operatora i sprzątania, realne ROI plasuje się na poziomie ok. 5%.


***

 

Rok 2022 to znaczące wzrosty cen apartamentów i domów wakacyjnych przeznaczonych na wynajem w Costa del Sol. Dla najpopularniejszych miejscowości wybrzeża wzrosty te osiągnęły od 20 do nawet 30% porównując z cenami w roku 2021. Efekt ten jest spowodowany głównie presją inflacyjną, która nie omija również Hiszpanii. Według prognoz na 2023 trend ten może lekko wyhamować, ale nadal będzie się utrzymywał. Zestawiając te liczby z wzrostem cen nieruchomości (ok. 8,5% w 2022 roku), wzrost cen wynajmu to liczba nawet 3xkrotnie wyższa, a sama inwestycja pozwala na osiąganie wyższych przychodów.

 

 

Warunki jakie należy spełnić, aby wynajmować nieruchomość w Hiszpanii – licencja turystyczna

 

Aby wynajmować nieruchomość w Hiszpanii należy posiadać licencję turystyczną, a sama nieruchomość musi spełniać określone wymogi techniczne. Warunki licencji oraz sposób jej uzyskania różnią się w zależności o regionu kraju. Wynajem nielegalny bez posiadanej licencji wiąże się ze sporymi karami finansowymi.


Licencja turystyczna dla osób prywatnych (posiadających na wynajem mniej niż 5 nieruchomości) wymaga odpowiedniego złożenia wniosku w Urzędzie Miasta właściwym dla danej lokalizacji.


Jeśli zdecydujesz się na zarządzanie nieruchomością we współpracy z biurem Costa Delux wszystkie niezbędne procedury wykonujemy za Ciebie.

 

Zrób pierwszy krok i zadzwoń do nas!

 

 

Zakup nowej nieruchomości w Hiszpanii może być bardzo korzystną inwestycją. Aby tak się stało, należy się do niej odpowiednio przygotować. Pierwszy krok to wybranie zaufanego oraz doświadczonego pośrednika, który przeprowadzi Cie przez cały proces. Od kalkulacji budżetu, organizacji kredytu hipotecznego, przeprowadzenie transakcji, regulowanie niezbędnych opłat i podatków na miejscu – po najważniejsze – osiągnięcie zadowalającego zysku z wynajmu.

 


Skontaktuj się z naszym doradcą Robertem: LINK

Zobacz również
Przewiń do góry