Wyszukaj
Po rekordowych wzrostach cen w ostatnich latach wiele osób zastanawia się, czy rynek nieruchomości na Costa del Sol nadal ma potencjał wzrostu, czy też zbliża się do momentu wyhamowania.
To uzasadnione pytanie. Wysokie ceny, zmiany stóp procentowych oraz nowe regulacje dotyczące rynku mieszkaniowego sprawiają, że decyzja o zakupie jest dziś bardziej złożona niż jeszcze kilka lat temu.
Zamiast jednak opierać się na opiniach, warto spojrzeć na dane publikowane przez największe instytucje ekonomiczne w Hiszpanii.
Hiszpania nadal buduje zbyt mało mieszkań
To najważniejszy czynnik wpływający obecnie na ceny nieruchomości.
Według BBVA Research Hiszpania tworzy około 200 000 nowych gospodarstw domowych rocznie, głównie dzięki migracji oraz wzrostowi zatrudnienia. Tymczasem liczba oddawanych nowych mieszkań pozostaje znacznie niższa od rzeczywistych potrzeb rynku.
Analitycy BBVA szacują, że do 2027 roku skumulowany niedobór mieszkań może osiągnąć około 800 000 lokali. Bardzo podobne wnioski przedstawia CaixaBank Research, wskazując, że największym problemem rynku pozostaje chroniczny brak podaży, a nie niedobór popytu.
Co oznacza to dla Costa del Sol?
W regionach turystycznych problem jest jeszcze bardziej widoczny.
Na Costa del Sol ograniczona dostępność gruntów budowlanych, długie procedury administracyjne oraz duże zainteresowanie zagranicznych nabywców powodują, że nowe inwestycje często znajdują nabywców jeszcze przed zakończeniem budowy.
Mieszkając w Esteponie i pracując na co dzień w branży nieruchomości obserwujemy, jak ograniczona podaż gruntów i utrzymujący się popyt wpływają na rynek – szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach - widzimy te zmiany nie tylko w statystykach, ale również w codziennych rozmowach z kupującymi i w dostępności konkretnych ofert.
Czy istnieje ryzyko kryzysu?
Jednym z najczęściej pojawiających się ostatnio pytań jest to, czy obecny rynek przypomina bańkę sprzed światowego kryzysu finansowego.
Według Banku Hiszpanii odpowiedź brzmi: obecnie nie widać takich samych zagrożeń dla stabilności finansowej jak przed 2008 rokiem.
Powody są istotne:
To nie oznacza, że ceny będą rosły bez końca, ale obecne fundamenty rynku różnią się od tych sprzed kilkunastu lat.
Costa del Sol rozwija się szybciej niż średnia dla Hiszpanii
Choć prognozy BBVA i CaixaBank odnoszą się do całego kraju, Costa del Sol pozostaje jednym z najbardziej dynamicznych rynków mieszkaniowych.
Powodów jest kilka:
Dodatkowo prowincja Málaga od lat znajduje się wśród regionów z najwyższym udziałem zagranicznych kupujących, w szczególności mowa o Esteponie i Marbelli.
Według najnowszych danych w pierwszym kwartale 2026 roku aż 34,3% transakcji na Costa del Sol zostało zawartych przez nabywców spoza Hiszpanii.
Zagraniczny kapitał nadal napędza rynek
Jeszcze kilkanaście lat temu dominowali przede wszystkim Brytyjczycy.
Dziś struktura rynku wygląda zupełnie inaczej, co oberwujemy podczas naszej codziennej pracy z klientami.
Coraz większą rolę odgrywają kupujący z:
Dla wielu z nich zakup nieruchomości na Costa del Sol nie jest wyłącznie inwestycją. To również element dywersyfikacji majątku, możliwość pracy zdalnej lub plan przeprowadzki do regionu oferującego wysoki standard życia.
Czy wysokie stopy procentowe zatrzymały rynek?
Jeszcze dwa lata temu wielu ekonomistów przewidywało, że wzrost kosztu kredytu doprowadzi do wyraźnego spadku cen.
Tak się jednak nie stało.
Obniżki stóp procentowych od końca 2023 roku ponownie pobudziły rynek kredytów hipotecznych.
W pierwszym kwartale 2026 wartość kredytów hipotecznych wzrosła do najwyższego poziomu od 2018 roku, a udział kredytów z wysokim wskaźnikiem finansowania (LTV powyżej 80%) również zaczął rosnąć, choć nadal pozostaje daleki od poziomów z okresu poprzedzającego kryzys finansowy.
Prognozy na 2026–2027
Największe instytucje analityczne są zgodne co do jednego: nie przewidują załamania cen nieruchomości.
BBVA Research prognozuje wzrost cen mieszkań w Hiszpanii o około 10,2% w 2026 roku, a następnie spowolnienie tempa wzrostu do około 6,8% w 2027 roku.
CaixaBank Research również zakłada utrzymanie presji cenowej, wskazując, że poprawa podaży będzie stopniowa i niewystarczająca do szybkiego zrównoważenia rynku.
To nie oznacza, że każda nieruchomość będzie drożała w tym samym tempie. Rynek staje się coraz bardziej selektywny.
Nasza obserwacja z rynku Costa del Sol
Choć dane krajowe są bardzo ważne, w codziennej pracy z klientami widzimy jeszcze jeden trend.
Największym zainteresowaniem cieszą się dziś nieruchomości, które łączą kilka cech:
Natomiast nieruchomości wymagające gruntownego remontu lub położone w mniej atrakcyjnych lokalizacjach sprzedają się wolniej i są bardziej podatne na negocjacje cenowe.
Podsumowując
Jeżeli spojrzymy wyłącznie na dane ekonomiczne, obraz rynku jest dość spójny.
Nie ma obecnie silnych przesłanek wskazujących na gwałtowny spadek cen nieruchomości na Costa del Sol. Z drugiej strony trudno oczekiwać, że tempo wzrostów pozostanie tak wysokie jak po pandemii.
Największym wyzwaniem pozostaje niedobór mieszkań, który – według BBVA Research, CaixaBank Research i Banku Hiszpanii – będzie wpływał na rynek jeszcze przez kilka kolejnych lat. Oznacza to, że decyzję o zakupie warto opierać przede wszystkim na jakości konkretnej nieruchomości, jej lokalizacji oraz własnym celu inwestycyjnym, a nie na próbie idealnego wyczucia momentu wejścia na rynek.
Kompletne opracowanie prawne, podatkowe i rynkowe przygotowane przez licencjonowany polski zespół stacjonarny w Esteponie.
